реклама на русском портале

internet-журналы русского портала: афиша кино бизнес политика экономика культура мнение интервью компьютер женский клуб путешествие welcome работа автоклуб internet-tv история фоторепортаж фотоклуб архитектура & дизайн недвижимость молодежь для детей арт галерея ресторан отель ярмарка web-дизайна клуб знакомств каталог компаний и организаций эстонии эксперт образование сделано в эстонии здоровье литература полезные ссылки: hansapank uhispank sampo krediidipank расписание городского транспорта


Марис Лаукалейс: «Нужна золотая середина, чтобы регулирование рынка не закончилось его крахом»

На прошлой неделе правительство Латвии вызвало некоторый переполох в стране, занявшись наконец планом по обузданию инфляции. Некоторые из возможных мер вплотную касаются рынка недвижимости. Незадолго до этого компания Arco Real Estate представила свой очередной аналитический обзор по итогам 2006 года. Стоит ли теперь корректировать прогнозы на нынешний, 2007 год или быстрых изменений в любом случае ждать не следует - на этот вопрос  взялся ответить глава оценочного подразделения ARE Марис Лаукалейс.

Итак, правительство все-таки решилось проявить волю и попытаться взять под контроль чересчур уж стремительное развитие страны. План по борьбе с инфляцией был обещан давно, и вот теперь тема снова в топе. Естественно, что среди главных инструментов воздействия - ограничения по сделкам с недвижимостью. Пока дело не дошло до практики, стоит оценить возможные последствия. Однако до этого резонно изучить, а чем вызвано беспокойство властей. Итоги года, подведенные Arco Real Estate, послужат для этого отличной базой.

Год 2006-й: на рынке новые тенденции

Пожалуй, главную тенденцию прошлого года - неуклонный рост цен во всех сегментах рынка - новой считать никак нельзя. Самый высокий (в процентном отношении) прирост цен был отмечен на квартиры (особенно серийные) и земельные участки. Это относится и к участкам под коммерческую застройку, прежде всего под многоквартирные дома.

Однако в связи с напряженной ситуацией в сфере строительства (где время сейчас в прямом смысле слова - деньги) более четко обозначился спрос на утвержденные проекты.

Обычно процесс от покупки земли до начала строительства занимает около двух-трех лет, однако при нынешних темпах удорожания стройки и при постоянных разговорах о возможном кризисе девелоперы, как правило, не желают терять времени. Фактически, считает Марис Лаукалейс, можно говорить о том, что сейчас на рынке формируется новый сегмент - продажа готовых проектов.

Если принять во внимание разницу: в среднем в Иманте земельный участок под коммерческую застройку стоит около 120 евро за квадратный метр, а при наличии проекта - уже 350 евро (эта цифра определяется прежде всего предполагаемой доходностью), то этот всплеск становится понятным.

Однако это всего лишь логичное развитие рынка и его более тонкое расслоение, сегментация, а вот ценовые изменения в секторе серийного жилья Arco Real Estate готова считать сюрпризом.

Серийное жилье: удивительное рядом!

Рост цен на серийное жилье превзошел сдержанные прогнозы компании. Общее количество сделок выросло на 10%. Прирост был ровным и стабильным. В итоге к концу года средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляла 1450 евро за квадратный метр (к концу января - уже 1538 евро, и это несмотря на традиционное январское затишье!). Таким образом, среднегодовая динамика составила 3-5% в год.

Сам прирост удивительным не является, но вот происходит он весьма характерно: наблюдается выравнивание цен по районам.

Самый большой прирост, как ни странно, показал Кенгарагс. А вот традиционно более дорогие места с хорошей инфраструктурой (Пурвциемс, Межциемс и проч.) такой динамики не показали. По мнению аналитиков, это может свидетельствовать о том, что цены на жилье приближаются к границе платежеспособности населения.

Парадокс, но под сомнением оказалась основополагающая концепция рынка недвижимости - место, считает Марис Лаукалейс. Сейчас определяющим фактором при выборе объекта скорее может считаться цена.

Подтверждением этому тезису может служить и тот факт, что самым большим спросом в 2006 году пользовались 1-2-комнатные и малогабаритные квартиры. И в результате самой дорогой (!) серийной собственностью в пересчете на евро/м2 оказались двухкомнатные «литовки» - около 1600 евро за квадрат. Это при том, что с точки зрения качества они относятся к числу аутсайдеров. Увы, несмотря на то, что эксперты обычно любят подчеркивать растущую требовательность населения, на практике она проявляется далеко не всегда. Потенциальные покупатели порой беспечно относятся к выбору жилья и недостаточно внимания уделяют техническому состоянию объекта, особенностям и возможностям обслуживания.

Логичное следствие происходящих процессов - это и растущий спрос на большие и уже отремонтированные квартиры.

Это опять-таки результат большого дефицита квалифицированных строителей и быстрого удорожания их услуг, а также стоимости строительных материалов. Однако такие квартиры все равно на 30-40% дешевле жилья в новостройках. (По данным Arco Real Estate, на конец 2006 года стоимость квадратного метра в новых проектах без отделки составляла 1900 евро, а с отделкой - 2200 евро.)

Причины продолжающегося подорожания серийного жилья:

1. Сохраняющийся недостаток квадратных метров (отставание от Эстонии при нынешних темпах строительства - 7-8 лет).

2. Слишком быстрое развитие экономики (ВВП, инфляция).

3. Доступность кредитных ресурсов.

Частные дома: «Экономика! Пора быть экономной!»

Уверенный, стабильный рост цен был, естественно, отмечен и в этом секторе.

Что стоит отметить: нехватка частных домов экономкласса - это, к сожалению, совсем не новая тенденция. Ее эксперты отмечают на протяжении многих последних лет, однако ситуация пока не изменилась. Те дома, которые должны конкурировать по цене с большими квартирами (до 150 тысяч евро), практически отсутствуют в предложении.

По-прежнему слабо освоен такой сектор рынка, как рядные дома. Самая распространенная ошибка при реализации таких проектов - классическая - рядные дома логично строить на дорогой земле, чтобы сэкономить на маленьких участках, а многие девелоперы почему-то упорно игнорируют этот принцип.

И, наконец, аналитикам Arco Real Estate разумным казалось бы строительство более дешевых в производстве каркасных, деревянных домов. У нас, однако, растет численность капиталоемких зданий (кирпич, бетон - так, чтоб на века, надолго).

Что касается более дорогих особняков, то очень часто цена их не соответствует ни архитектурным, ни качественным, ни техническим требованиям. Хотя все эти факторы стоит учитывать при оценке потенциальной продажной стоимости объекта.

В целом можно отметить, что рост цен на рынке, несмотря на все высказывавшиеся ранее прогнозы и опасения, был уверенным и стабильным. Легкое осеннее торможение рынка не имело никаких системных последствий. И в этом смысле ссылки и сравнения с ситуацией в Эстонии были не совсем корректными.

Чего ожидать от плана

Что же касается прогнозов на будущее, то последние инициативы властей, если они таки будут реализованы, могут возыметь какие-то последствия. Однако, считает Марис Лаукалейс, говорить о серьезных потрясениях рано.

Почему?

1. Потому что число новых проектов (квартир, особняков) все равно не будет увеличиваться особо стремительно. Емкость рынка сильно не возрастет. Это говорит в пользу продолжающегося роста цен.

2. Вряд ли остановится рост цен в строительстве и в обозримом будущем кардинально изменится ситуация с рабочей силой в отрасли. Это тоже фактор в пользу дальнейшего роста цен.

3. Особо быстрых изменений в темпах прироста экономики ждать тоже не стоит. Во всяком случае, в этом году - фактор в пользу растущих цен.

4. А вот доступность кредитов действительно можно попытаться отрегулировать. И если банки станут хотя бы более консервативно оценивать серийное жилье, то спрос на него может снизиться, и тогда возможна ценовая коррекция. Однако как оценщик Марис Лаукалейс считает, что «литовки» - действительно рискованные вложения, и им стабилизация точно не повредит.

В чем опасность излишней паники? Может оказаться так, что девелоперы, смущенные правительством, снизят свою строительную активность, и вот тогда рынок действительно среагирует повышением спроса, а значит, и новым ростом цен - если дефицит квадратного метра не будет сокращаться.

Если же поведут себя здраво банки, то ситуацию можно попытаться взять под контроль, считают риелторы.

Таким образом, для гармоничного решения проблемы потребуется все-таки золотая середина, чтобы непродуманная регуляция рынка не обернулась его крахом.

СПРАВКА
Цены на квартиры в Риге

(по данным Arco Real Estate)

Периферия центра Риги:
1700-2200 EUR/м2 (без ремонта);
1900-2400 EUR/м2 (с ремонтом).
Центральная часть Риги: 2400-3600 EUR/м2.
Тихий центр, бульварное кольцо: 3300-4000 EUR/м2.
Близкая к центру Пардаугава (районы Radisson SAS, ул. Кугю, Кипсала): 2800-6000 EUR/м2.
Вецрига: 4500-5000 EUR/м2.

Алина АЛЕКСАНДРОВА

Час


Рекламная служба

Русского Портала

Tel:

55 48810

 

E-mail:

info@veneportaal.ee


По всем вопросам сотрудничества обращаться по E-mail: info@veneportaal.ee или по тел: + 372 55 48810

Copyright © 2001-2007  Veneportaal.ee Inc. All rights reserved.