полезные ссылки: swedbank seb sampo nordea прогноз погоды русско-эстонский и эстонско-русский словарь расписание городского транспорта


internet-журналы русского портала:                vene portaali internet - ajakirjad:

афиша

автоклуб

бизнес

политика

экономика

эксперт

недвижимость

путешествие

для детей

фотоклуб

вышгород

культура

internet-tv

компьютер

образование

здоровье

коньяк24

история

женский клуб

night people

бесплатные объявления

каталог компаний

архитектура & дизайн

знакомства

свадьба

shopping

ресторан

отель

реклама

партнеры

 

 

Обзор рынка недвижимости Таллинна и Харьюмаа - осень 2009


О масштабности серьёзнейшего мирового финансового и экономического спада последних лет свидетельствует тот факт, что в этом году всеобщая экономика находится в кризисе. В еврозоне наиболее потерпевшими являются страны Балтии.

Причины глубокого падения эстонской экономики можно искать в упавшем вследствие всеобщего экономического кризиса внешнем спросе, а также в экономической неуравновешенности, возникшей в ходе периода роста (несоответствие зарплат и продуктивности и слишком быстрый рост долгов). По сравнению с наивысшей точкой, объём экономики Эстонии уменьшился приблизительно на одну пятую часть. 

Восстановление ожидается, в первую очередь, в секторах, зарабатывающих доходы во внешней торговле. По некоторым оценкам, самый глубокий период спада всемирной экономики уже позади. В качестве положительного знака можно привести достижение выполнения Маастрихтских критериев, необходимых для принятия в обращение евро, что признало и МВФ. Основным узким местом при введении евро является выполнение бюджетного критерия вместо инфляционного критерия (дефицит бюджета в правительственном секторе достиг 3% от ВВП).

Экономический рост первых трёх кварталов текущего года составил в среднем около -15,5%. Падение за этот год, по прогнозам Банка Эстонии и Министерства финансов увеличится, в среднем, примерно на один процент. На 2010 год прогнозируют спад ещё на 2%. Новый подъём ожидается в 2011 году. 

Рост индекса потребительских цен (ИПЦ), по сравнению с предыдущим годом, на основе данных за первые 10 месяцев, составил в среднем около 0,3%. При этом важно отметить, что, начиная с мая, ИПЦ негативный. Согласно прогнозам, изменение ИПЦ текущего года останется в пределах 0,2%, или, по существу, цены в сравнении с прошлым годом не изменятся. И на 2010 год цены прогнозируется на том же уровне.

Средняя зарплата в III квартале достигла 11 770 крон. Последний раз средняя зарплата ниже 12 000 крон была в III квартале 2007 года. Реальная зарплата, в которой учтено влияние индекса потребительских цен, упала в третьем квартале, по сравнению с прошлым годом, на 4,9%. В I и II квартале года соответствующие показатели составили 4,5% и 4,1%. Падение средней реальной зарплаты текущего года прогнозируется на 4,3-5,7%, в 2010 году – примерно на 4,2%. 

Уровень безработицы в III квартале достиг отметки в 14,6% и означает, что без работы осталось 102 000 человек. Средний показатель безработицы текущего года, по прогнозам, составит 14,5% (примерно 100 000 человек), в 2010 году примерно 16,7% (около 115 000 человек). Для сравнения, в период 1997-2007 гг. степень безработицы достигла в среднем 9,7% (около 65 000 человек), минимальная безработица была в 2007 году (4,7% и 33 000 человек). Общее число работающих по Эстонии за последние 10 лет колебалось в промежутке от 642 000 до 701 000 человек.

Индекс экономического доверия, отражающий средний индикатор чувства уверенности промышленных, строительных и торговых предприятий, а также потребителей, достиг за последние 17 лет самого низкого показателя в марте 2009 года. Во II и III кварталах этого года индекс всё же вырос, достигнув в сентябре и октябре уровня 2008 года за тот же период. 

Розничная продажа товаров предприятий розничной торговли, по сравнению с 2008 годом, упала в среднем примерно на 15%. Вследствие снизившихся доходов и страха потерять работу потребительские решения людей стали более обдуманными и рациональными. 

Euribor за шесть месяцев, от которого отталкиваются коммерческие банки при назначении интресса по жилищным кредитам, упал до минимального исторического уровня, то есть ниже 1%. Число сделок с недвижимостью после I квартала этого года выросло, однако уровень цен по-прежнему низкий. 

Квартиры на окраине Таллинна

· Цены на квартиры вторичного рынка в окраинных районах стабилизируются 
· По сравнению с пиком в период бума недвижимости, цены упали на 50-60% и находятся в пределах от 9 000 до 13 000 кр/м²
· Большой интерес наблюдается к срочно продаваемым квартирам по цене, ниже рыночной 
· Доля принудительных продаж по-прежнему высока 
· По-прежнему велико число покупок без банковского кредита 

Падение цен на квартиры на окраине Таллинна замедлилось в начале лета 2009 года, и к настоящему моменту цены стабилизируются. Количество сделок с начала года от месяца к месяцу возрастало, повышенная активность наблюдалась на рынке последние шесть месяцев. 

Общий ценовой уровень на квартиры в окраинных районах находится в промежутке от 9 000 до 13 000 кр/м2. В следующей таблице приведены цены на 2-и 3-комнатные квартиры в спальных районах:


Район 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры 
Мустамяэ 350 000 – 650 000 кр (около 43 м2) 490 000 – 800 000 кр (около 62 м2)
Ыйсмяэ 420 000 – 680 000 кр (около 50 м2) 510 000 – 850 000 кр (около 65 м2)
Ласнамяэ 400 000 – 650 000 кр (около 50 м2) 500 000 – 800 000 кр (около 65 м2)

Более половины сделок совершаются без банковского кредита, или он составляет от суммы покупки меньшую часть. Ситуация объясняется тем, что большая часть жителей на протяжении последних лет изменила свои потребительские привычки, сэкономив больше денег, которые используются сегодня в качестве инвестиции в покупку нового дома. 

Несмотря на то, что финансовый сектор всё чаще сообщает о смягчении кредитных условий, требования банков по части доходов и расходов клиента по-прежнему очень высоки. 

Чаще всего при покупке ориентируются на цену, всё так же большой спрос наблюдается на квартиры с низкой стоимостью. Зачастую за такой покупкой стоит не желание приобрести дом своей мечты, а возможная инвестиция в надежде, что в ближайшие годы цены на недвижимость вновь возрастут. 

К услуге по обмену квартир интерес за последние полгода несколько снизился. Препятствием является тот факт, что не найти подходящего варианта обмена. 

В случае принудительной продажи квартир покупатели, уже при осмотре квартиры, рассчитывают на возможные задолженности перед квартирным товариществом. Поскольку в ходе исполнительного производства многие цены стали значительно ниже рыночных, квартиры покупаются даже без реального осмотра. В таких случаях учитывают необходимость основательного ремонта. 

Цены на самые дешёвые квартиры на окраине города в последние полгода держались на относительно стабильном уровне. Намного снизить цены были вынуждены девелоперы, которые до сей поры придерживались старых цен. Новые квартиры на окраине города продаются преимущественно по цене 13 000 – 16 000 кр/м², а в популярном месторасположении цены превышают иногда 20 000 кр/м2. Более крупные девелоперы, благодаря масштабным падениям цен, распродали свою недвижимость и теперь взвешивают повторный запуск замороженных проектов. Уже появились первые предприятия, которые сообщили о начале строительной деятельности в ближайшее время. 

Спрос и предложение на рынке съёмного жилья проявляются активно, но съёмщики могут торговаться. Изменились и периоды аренды. Если год назад минимум один год аренды был обычным делом, то сегодня для всех приемлем и шестимесячный договор об аренде. Средняя арендная цена в окраинных районах на двухкомнатные квартиры составляет примерно 2 500 крон, а на трёхкомнатные – 3 500 крон в месяц. 

ПРОГНОЗ 


1Partner Kinnisvara прогнозирует умеренное падение цен на квартиры в окраинных районах в пределах около 5-10% и стабилизацию в течение 2010 года. Предстоящий отопительный период и продолжающийся рост безработицы всё же пока не позволит рынку повернуться в сторону роста. Он уже на дне, однако, это состояние ещё некоторое время продолжится. 



Квартиры в центре Таллинна

· Наибольший спрос наблюдается на однокомнатные и двухкомнатные квартиры по цене 0,7-1,1 миллионов крон
· Большой интерес к здешнему рынку вновь проявляют финны, однако решения о покупке осмеливаются принимать пока немногие. 
· По сравнению с прошлым периодом, увеличилось количество сделок с эксклюзивными квартирами, главными покупателями которых являются местные успешные люди 
· Цены на квартиры вторичного рынка в центре остаются в пределах 12 000 – 22 000 кр/м², стоимость новых квартир составляет примерно 18 000 – 25 000 кр/м2, цены в Старом городе – в среднем 35 000 кр/м2
· Цены на съёмные квартиры стабильные, рынок арендного жилья активен 

Рынок квартир в центре был активным последние шесть месяцев. Объёмы сделок из месяца в месяц преимущественно увеличивались, а темп падения цен замедляется. Общий ценовой уровень на квартиры вторичного рынка находится в промежутке от 18 000 до 25 000 кр/м2, а на квартиры в центре – начиная от 24 000 кр/м2. Падение цен, по сравнению с началом года, составило примерно 20%, а по сравнению с пиком бума недвижимости – около 50-60%. 

Наибольший интерес проявляется к однокомнатным и двухкомнатным квартирам по цене 0,7-1,1 млн крон. Критической ценовой отметкой для трёхкомнатной квартиры можно считать 1,3 млн. крон. Предложений по квартирам с четырьмя и более комнатами очень мало, но на них спрос относительно велик. 

Явно активизировалось наиболее успешное население Эстонии, которое приобретает квартиры-люкс в центре. Вновь начали проявлять интерес к здешнему рынку недвижимости иностранцы и, прежде всего, финны, однако решения о покупке принимаются не легко. Немного больше стало совершаться сделок и в Старом городе. Покупатели оплачивают сделки как с помощью банковского кредита, так и наличными. 

Принудительные продажи, осуществляемые судебными исполнителями, в центре встречаются относительно редко, поскольку квартир в центре, выставляемых на торгах, по сравнению с окраинными районами, значительно меньше. Только по ценовому признаку имущество, как правило, не приобретают, большую важность имеет соответствие квартиры требованиям конкретной семьи. 

Цены на съёмные квартиры в последние полгода были стабильными. Больший спрос наблюдается на более дешёвые и меблированные квартиры. Средние цены за аренду однокомнатных и двухкомнатных квартир составляют примерно 2 500 – 4 500 кр. в месяц, а трёхкомнатных – до 6 000 крон в месяц. Участились ситуации, когда съёмную квартиру меняют на более дешёвое съёмное жильё. 

ПРОГНОЗ


Жильё в центре является самым ликвидным товаром на рынке, а покупатели и съёмщики квартир найдутся в любое время. На ближайшее будущее мы прогнозируем такой же уровень активности, как за последние полгода, и продолжающееся умеренное падение цен примерно на 5-10%. 



Земля под жилую застройку

· Наибольший спрос – на участки по ценам от 300 000 до 600 000 крон
· Рынок всё больше стягивается к Таллинну, сделки за пределами Таллинна носят эпизодический характер 
· Заинтересованных в покупке земельных участков по-прежнему очень мало 

Интерес к земельным жилищным участкам на рынке по-прежнему не велик, и это объясняется, прежде всего, очень консервативными кредитными условиями банков. В случае получения банковского кредита на покупку участка, как правило, необходимо около 50% самофинансирования и незамедлительный план строительства. Кредиты для покупки участков в инвестиционных целях банки выдавать не желают. 

Стоимость как участков, так и строительных работ существенно снизилась, благодаря чему через пару лет цена самостоятельного строительства стала сравнима с ценой на готовый дом. Но поскольку получить банковский кредит на самостоятельное строительство сложно, то оно особенно не практикуется. 

По сравнению с первым полугодием, на сегодняшний день наблюдается определённый интерес к участкам на окраине Таллинна по цене 300 000 – 600 000 крон и на участки в пределах Таллинна, стоимостью до одного миллиона крон. Поскольку цены в Таллинне, по сравнению с прошлым, также значительно снизились, сделки всё больше стягиваются к Таллинну. На участки вдали от Таллинна интереса не наблюдается даже при очень низких ценах. 

Для более эксклюзивной недвижимости, предложений по которой на протяжении многих лет было относительно мало, покупателя можно найти даже в случае очень высокой цены. Такие сделки не подчиняются обычным рыночным правилам и в некотором смысле неожиданны. Стоимость самых дорогих жилых земельных участков в отдельных случаях превышала два миллиона крон. 

Популярные районы частных домов в Таллинне (Нымме, Меривялья, Кристийне, Какумяэ) 900 000 – 1 500 000 кр.
Менее популярные районы Таллинна (Пикалийва, Мяхе) 600 000 – 1 000 000 кр.
Районы с новым жильём в пригородах Таллинна (до 10 км за чертой города) 300 000 – 700 000 кр.
Участки, расположенные на расстоянии более 10 км от Таллинна 50 000 – 500 000 кр.
Источник: 1Partner Kinnisvara

ПРОГНОЗ


В отличие от рынка квартир, где ясно видна тенденция к стабилизации цен, падение цен на земельные участки продолжится. Больших изменений не произойдёт, пока не улучшатся кредитные условия банков по части самофинансирования, и не остановится падение цен на участки и жильё. В перспективе решающее значение приобретут готовая инфраструктура и коммуникации, а в случае более дорогих участков – наличие моря, озера, реки, озеленение и тому подобное. 


Частные, парные, рядные дома 

· Наибольший спрос – на частные дома ценового класса до 2,0 миллионов крон, а также на парные и рядные дома по цене 1,3 – 1,7 миллионов крон
· Цены на старые частные дома в Таллинне в отдельных случаях упали ниже отметки в один миллион крон 
· Рынок всё больше сосредотачивается в Таллинне, за пределами города сделок становится меньше 

Несмотря на то, что на всём рынке недвижимости заметное оживление, активность увеличилась больше всего на рынке квартир. Рынок частных домов по-прежнему пассивный, и интереса к нему мало. Относительно стабильно на протяжении всего текущего года в Таллинне продавались жилые здания – примерно 40 в месяц. 

Наибольший интерес наблюдается по отношению к новым и готовым частным домам по цене до 2,5 миллионов крон. Но поскольку по такой цене предложений мало, то и сделки были редкими. Цены на старые частные дома в Таллинне начинаются примерно с 1,3 миллионов крон, но в единичных случаях сделки совершались и по цене, ниже 1 миллиона крон. 

К новым рядным боксам и парным домам наибольший интерес проявляется при ценовом уровне от 1,3 до 1,7 миллионов крон. Наивысшие цены на новые части домов преимущественно достигают 3,0-3,5 миллионов крон.

Спустя продолжительное время, на рынок вернулось наиболее успешное население Эстонии, которое всё больше проявляет интерес к эксклюзивным частным домам. Самые высокие цены на частные дома за последние полгода находились в пределах примерно от 7 до 8 миллионов крон. Абсолютный рекорд этого года был поставлен весной, когда расположенный в Меривялья эксклюзивный частный дом за 12,8 крон нашёл себе нового владельца. На пике бума недвижимости за похожие виллы платили суммы до 25 миллионов крон, что в два раза дороже. 

Сегодня сдавать в аренду жильё легче, чем его продавать. Рынок аренды оставался относительно активным на протяжении всего текущего года. Наибольшим спросом пользуются частные дома, рядные боксы или парные дома в ценовом классе до 10 000 крон в месяц. Высшей границей в случае новых эксклюзивных частных домов можно назвать 20 000 крон в месяц. К старым и требующим ремонта частным домам интереса не наблюдается. 

ПРОГНОЗ


Поскольку ценовой уровень выставленных на продажу частных домов по-прежнему явно превышает реальную рыночную стоимость объектов, для оживления рынка жилья в ближайшее время причин нет. К I полугодию 2010 года мы прогнозируем стабильные объёмы сделок и продолжающееся падение цен от 1 до 2% в месяц. 


Коммерческие площади

Офисы
· Предложение офисных площадей по-прежнему чрезмерное 
· Арендная плата снижается 
· Повысился интерес иностранных инвесторов
· Важную роль приобрело профессиональное управление зданиями 
· Можно ожидать рост активности сделок как в аренде, так и в продаже

Наибольший интерес наблюдается к небольшим (до 50 м2) офисам. В то же время большинство девелоперов, занимающиеся новыми зданиями, не проявляют желания сдавать в аренду такие площади. 

Сохранение существующих съёмщиков в царящей рыночной ситуации – первичный приоритет для собственников. В общей сложности возникли три плохих фактора: рост вакантных площадей, падение цен на аренду и рост требуемого уровня доходности, что снижает ценность имущества и заставляет собственников испытывать давление кредиторов. Однако и кредиторы, по большей части, не заинтересованы в реализации имущества по цене срочной продажи. 

На рынке присутствует несколько инвесторов из Скандинавии и Европы, которые ищут новые здания в центре или его окрестностях, по возможности, с небольшим числом вакантных площадей. При этом важно соответствие арендных договоров среднему уровню цен на рынке, так как с договорами, заключёнными в ранние периоды по более высокой цене сопряжены рыночные риски. 

Важную роль приобрели компетентное и профессиональное управление зданиями, что подразумевает симбиоз административных и посреднических услуг. Управление на высоком уровне добавит в глазах кредиторов благонадёжность и повысит в цене здание для потенциальных покупателей. 

Сделок по продаже офисных площадей практически не осуществляется. Главные причины – неуверенность клиентов в отношении будущего и консервативная политика банков по части коммерческих кредитов. Крупнейшими сделками года можно назвать продажу офисных зданий на ул. Лыке 4 и 2 местным предпринимателям, осуществлённую Riigi Kinnisvara AS по цене 38,1 и 23,2 млн. крон. Оба здания были связаны арендными договорами с государственными учреждениями. Для иностранных инвесторов камнем преткновения на пути к осуществлению сделок является, прежде всего, неуверенность в отношении дальнейшего хода экономики, которую, конечно, помогло бы устранить введение евро. Хотя большинство западных инвесторов рассматривает страны Балтии в целом, всё чаще слышится, что положение эстонской экономики лучше, чем у соседей. Для местных инвесторов препятствием к сделкам по-прежнему служат сложности по привлечению заёмного капитала. 

ПРОГНОЗ 

Учитывая объём вакантных площадей на рынке, повышения цен на аренду в течение следующего года ожидать не стоит. Так же, как и на рынке жилой недвижимости, в части аренды возможен рост активности, обусловленный низкими ценами по предложениям. Одновременно роста общего спроса не предвидится, поэтому победа одного собственника будет потерей для другого, и конкуренция, скорее, обострится. Цены сделок понизятся, предположительно, в середине или во второй половине 2010 года. 

Торговля

· Средняя арендная ставка понизилась в центрах с лучшей посещаемостью 
· Рынок купли-продажи, по существу, заморозился
· Всё чаще применяется арендная ставка, зависящая от оборота съёмщика 
· В Таллинне готов определённый объём новых торговых площадей 

Продажа товаров предприятий розничной торговли стабильно падает, и за первые три квартала 2009 года уменьшилась, по сравнению с тем же периодом 2008 года, в среднем примерно на 15%. По этой причине процветающие до сей поры торговые центры должны были сообщить об уменьшении оборота. 

По-прежнему площади торговых центров с лучшей посещаемостью арендованы почти на 100%. Всё же можно найти площади с так называемым временем ожидания; кроме того, торговые площади добавляются в результате строительства (центр Kristiine), что должно увеличить уровень доступности арендных площадей. Несколько понизились и цены. По-прежнему арендаторов отбирают: важно, чтобы арендатор подходил под общую концепцию торгового центра и был жизнеспособным.

Свободные площади для торговли и обслуживания, расположенные за пределами центров, по сравнению с тем, что было год назад, увеличились в числе, а уровень цен на продажу и аренду понизился. Сделки по продаже практически не совершаются, прежде всего, по причине банковской политики и ожиданий повышения цен со стороны собственников. Активность арендных сделок также невысока. Зачастую такие площади нуждаются в значительных инвестициях для изменения функции. 

В интересах заполнения здания и устранения возможного страха съёмщиков всё чаще стали использовать арендную ставку, зависящую от оборота арендатора. Данную практику, однако, применяют для избранных предприятий, и тенденция сформируется окончательно, вероятно, лишь со значительным падением спроса. 

Из новых центров построен центр досуга Solaris, торговая площадь ещё больше расширилась в центре Rocca al Mare, и начались работы по пристройке к центру Kristiine. В качестве примера более крупных сделок можно привести продажу в мае Põhja Rimi по уровню доходности около 10%. Данная сделка вмещала в себя и потенциальную дополнительную постройку. Так же, как и с другим имуществом коммерческого назначения, сделок по продаже, по сути, не осуществлялось. 


ПРОГНОЗ


В будущем можно ожидать некоторого оживления розничной торговли, аренда значительно подешевела, и торговые компании вновь видят перспективу в продолжении коммерческой деятельности. По-прежнему возможна частая смена арендаторов. Существенного спада цен не предвидится. Благодаря расширению торговых сетей (например, Selver, Maxima, Rimi), появятся новые площади, однако речь идёт преимущественно о строительстве в собственных целях. 
Коммерческие и производственные земли и площади 

· Сделки на рынке коммерческих и производственных земель практически не совершаются 
· Цены по продаже новых складских и производственных площадей остаются в пределах 5 000 - 10 000 кр/м²
· При выдаче кредита банки взвешивают лишь те объекты, которые приносят денежные потоки 
· Коммерческие земли без зданий потеряли в цене больше всего 
· Ценовой уровень часто определяет субъективное мнение покупателя 

Второе полугодие 2009 года не принесло значительных изменений на рынок складских и производственных площадей. Рынок по-прежнему пассивный. Начавшееся в конце 2008 года падение цен сделало свои коррективы уже к середине текущего года. Общее падение цен как в области продажи, так и аренды, по сравнению с тем, что было год-полтора назад, составило 50-60%. А на старые здания местами даже больше. Спрос по-прежнему низкий, что и подтверждается не многочисленностью сделок. На фоне единичных сделок определить сегодняшний ценовой уровень сложно, и, по причине отсутствия сравнительных сделок, на рынке царит в некотором роде неопределённость. 

Цены на новые производственные и складские здания на окраине Таллинна и технопарках в окрестностях города упали ниже 10 000 кр/м2. Помимо низкого спроса, падению цен способствовало снижение цен в строительстве и на коммерческие земли без зданий, вследствие чего, по сравнению с периодом экономического роста, покупка участка и само строительство значительно подешевели. 

Важную роль на рынке коммерческих объектов играет негативная позиция банков в отношении финансирования покупки для собственных нужд.

Падение цен на старые производственные и складские помещения, по сравнению с новыми зданиями, было местами большим, и, главным образом, это касается бывших сельскохозяйственных объектов. Старые здания не отвечают спросу нынешнего строгого предпринимателя (неэффективная планировка, большие эксплуатационные расходы). 

Цены на коммерческие и производственные земли без зданий упали больше всего. Склады по-прежнему простаивают, и их предложение покрывает спрос на следующие пару лет. Новых проектов на рынке не ожидается. Участки без зданий банки всё так же не финансируют. Уровень цен на коммерческие земли, в отличие от лучшего периода, снизился на 60% и более. Больше всего проиграли в ликвидности расположенные вдали от технопарков, без подъездных дорог и техносетей коммерческие и производственные земли. Ищут сформировавшиеся районы. По-прежнему важно месторасположение технопарков. Большое значение имеет внешний вид. Наиболее популярны районы, расположенные вдоль Тарту мнт и Пярну мнт, а также у Таллиннской окружной дороги. На фоне отдельных сделок определить нынешний уровень цен невозможно. Цену сделки формирует в общем случае субъективное видение покупателя. 


ПРОГНОЗ 


В наступающем году существенного повышения цен и роста спроса не ожидается, так как у предпринимателей либо отсутствует необходимость в новых площадях, либо они не осмеливаются принять решение о покупке или аренде. Существенно уменьшится ликвидность старых помещений, поскольку бывшие сельскохозяйственные здания, во время бума на рынке недвижимости оценённые как перспективные коммерческие здания, по большей части до сегодняшнего дня не использованы. Причина кроется, как правило, в крупных расходах на ремонт, которые сопоставимы со строительством нового здания. 


Инвестиции в недвижимость 


· Проекты по привлекательным ценам от обанкротившихся девелоперов
· Девелоперы со свободными денежными средствами всё серьёзнее взвешивают покупку новых проектов и запуск небольших проектов по развитию недвижимости 
· Основной проблемой денежных потоков считаются снижающаяся аренда и растущее число вакантных площадей, но большая коррекция уже произошла 

Будучи не в состоянии далее выплачивать платежи по кредитам, в прошлом успешные фирмы по развитию недвижимости, обанкротились. Участки по развитию, входившие в портфель предприятий, под давлением банков идут на принудительную продажу. Но покупателями не всегда становятся девелоперы. Поскольку стоимость залогового имущества часто становится ниже остатка по кредиту, то банки считают разумным приобрести часть проектов для своих предприятий по недвижимости. Поэтому при перекупке дешевых проектов по развитию недвижимости банки превратились в крупных конкурентов для местных девелоперов и спекулянтов. 

Девелоперы с достаточными свободными финансовыми средствами в сегодняшней рыночной ситуации интересуются только центром и его окрестностями, а также районом Пирита. Интерес представляют малообъёмные проекты (10-30 квартир). К проектам в окраинных районах интерес отсутствует вообще, поскольку предполагается, что ценовая разница с более привлекательными районами не достаточно велика. Подходящие объекты готовы купить и сохранить в портфеле, а также при стабилизации цен и получении заёмных денег из банка сразу же вновь запустить. Покупательский интерес в районе центра наблюдается к площадям по цене от 1 000 до 2 500 кр/м².

Более крупные девелоперы начинают всё же с первых проектов в своих портфелях, а не докупают новые (например, новые квартиры Merko Ehitus на Пярну мнт. и в районе Кристийне на улице Ряягу). 

Активизировались опытные и имеющие собственный капитал небольшие девелоперы, чья основная деятельность – развитие рядного жилья и парных домов. Интерес в данном случае представляют участки в Кристийне, Пирита и Какумяэ. Но до конкретных сделок и строительства дело пока не дошло. 

Объекты коммерческой недвижимости, приносящие денежные средства, всё чаще причиняют собственникам головную боль, так как съёмщики требуют более низких арендных ставок, а для свободных площадей очень сложно найти подходящих новых арендаторов. Объекты, скорее, сдаются по договорным ценам, чтобы не оплачивать коммунальные расходы из своего кармана. В то же время на рынке явно прослеживается тенденция к стабилизации аренды на более низком уровне, поскольку у большинства объектов коррекция уже сделана. Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость с сильными арендаторами составляет 10–14%, и продавцы к этому привыкают. Это, в свою очередь, создает возможность покупки проектов с хорошим потенциалом роста за счёт имеющегося денежного потока. 

ПРОГНОЗ 


Всё больше залогового имущества неработающих для банков коммерческих займов будут выставляться на принудительную продажу, а собственные фирмы банков по недвижимости будут исключать дешёвые продажи. Самые смелые девелоперы весной, вероятно, выйдут с проектами, которые, так сказать, будут реализованы на 100% – маленькие проекты с хорошим расположением или нишевые проекты.
Примечательно, что больше внимания следует обращать на качество проекта, что вместе с благоприятной ценой строительства предоставляет клиенту, в свою очередь, замечательную возможность купить в дальнейшем продукт с высокой конкурентоспособностью по очень благоприятной цене. 
Больших изменений на рынке не предвидится, очевидно, стабилизация рынка будет проходить в течение длительного периода. 


Строительный рынок

· Цены на строительство упали на 30-50%
· Долговая порука довела часть сильных строителей до банкротства
· Судебные разбирательства сдерживают использование европейских средств 

Крупнейшими заказчиками строительных работ являются государство и местные самоуправления с крупными проектами инфраструктуры, реализуемыми при поддержке европейских средств. Для того, чтобы получить работу, надо сделать самое дешёвое предложение, что и обусловило снижение цен на строительство на 30-50%, по сравнению с уровнем, наблюдавшимся во время бума. Стоимость строительства квартирных домов и офисных помещений упала ниже 10 000 кр/м² в расчёте брутто-площади здания. Но это невозможно без последствий: снизилось качество, субподрядчики остаются без оплаты, в ходе работы юристы требуют с заказчика дополнительные деньги. 

Большой проблемой стала долговая порука. По линии заказчик-генподрядчик-субподрядчик больше всего теряют реальные исполнители работ, то есть субподрядчики. Задержки с оплатой и невыплаты довели некоторых в прошлом сильных строителей до банкротства. До тех пор, пока объёмы строительства будут снижаться, продолжится использование неблагонравных JOKK-схем.

Большие подряды формируют в обороте строительных предприятий значительную долю, поэтому проигравшие начали оспаривать результаты и условия участия конкурсов. До настоящего времени большая часть этих споров была безрезультатной. 

Небольшое утешение принесёт весна 2010 года, когда начнется строительство единственного нового квартирного дома. Девелоперскую деятельность начинают крупные строительные предприятия. Выдавать кредиты частным клиентам на строительство в ближайшее время банки ещё не осмелятся. В качестве решения – единичные строительные фирмы, предлагающие финансировать строительство из собственных средств.

ПРОГНОЗ


Объёмы строительного сектора продолжат падение. Прибыльность отсутствует, скорее, строят по возможности с минимальным убытком. Прибыль зарабатывается только на неблагонравной деятельности – в результате задержки платежей, уклонения от выплат. Многие строительные фирмы замрут в так называемой зимней спячке.

Возможности финансирования 

· Количество ходатайств по кредиту уменьшилось, а доля положительных решений по кредитам, скорее, увеличилась 
· Условия финансирования несколько улучшились 
· Возросла доля просроченных кредитов, при возникновении сложностей с выплатой рекомендуется незамедлительно связаться с кредитным учреждением 
· Новых кредитов для финансирования развития недвижимости, по сути, не выдают 
· По части коммерческой недвижимости есть надежда получить кредит лишь у проектов с сильными арендаторами и хорошими денежными потоками



ЖИЛИЩНЫЕ КРЕДИТЫ 

Количество ходатайств о жилищных кредитах и общее число кредитных договоров, по сравнению с первыми двумя кварталами этого года, остались на том же уровне. Из опрошенных банков объём жилищных кредитов увеличился только у банка Nordea, который, по сути, единственный, кто проводил активную рекламу. Катлин Ватсел отмечает, что в течение последнего квартала заметна тенденция, когда покупатели теряют выбранную квартиру и вынуждены искать новую, поскольку до окончательного решения о покупке квартира уже продана. Это свидетельствует о некотором оживлении рынка жилой недвижимости. 

По части кредитных условий значительных изменений не произошло. Ставка самофинансирования составляет 20-30%, дополнительное поручительство Kredex 10%, в случае дополнительного залога 0%. Кредитная маржа банков была стабильной, но вследствие падения EURIBOR конечный интресс меньше. Более благоприятные условия банки предлагают в случае выставленного на продажу (банкротного) имущества. 

Так же, как и в первом полугодии, представители банков делают акцент на том, что финансируются, прежде всего, основательно продуманные проекты. Например, при покупке земли должно быть ясно, какое жильё будет строится, какова стоимость строительства, и кто строитель. В случае незавершённого строительства финансирование возможно преимущественно в том случае, если у имущества нет ипотеки. Если строительство дома не завершено при привлечении финансов из другого банка, единственная возможность достроить дом – переговорить с банком, предложившим финансирование. 

Рост объёма проблемных жилищных кредитов приостановился. По-прежнему банки рекомендуют в случае опасности возникновения трудностей при оплате незамедлительно обратиться к кредитору, чтобы вместе найти решение. «У меня просьба ко всем клиентам, кто взял жилищный кредит: держите кредитного менеджера в курсе ваших финансовых дел, чтобы банк, при необходимости, смог вам быстро помочь и дать совет. Смотрите на своего менеджера по кредитам, как на семейного врача, которому намного легче вас вылечить при возникновении симптомов, нежели когда вы уже без сил ляжете в постель», – советует Катлин Ватсел. Изменит ли, и насколько, объём проблемных кредитов начавшийся отопительный сезон, мы узнаем лишь весной. 

«Основные условия для выдачи жилищного кредита – это наличие стабильного дохода и способность семьи выплачивать кредит, в соответствии со своим бюджетом. Те же причины являются главными и для отклонения ходатайств о кредите», – поясняет Ли Хыбе. Очень важным фактором является прежнее платёжное поведение ходатая, были ли у него задолженности перед кредитными учреждениями, а также другие платёжные нарушения. Ходатаи по кредитам, которые получали срочные кредиты, находятся под пристальным вниманием банков. 

ПРОГНОЗ 


На рынке жилищных кредитов банки ожидают оживление. «Активность клиентов на рынке и умеренно растущее количество кредитных ходатайств являются явными признаками оживления и дают основание для положительных ожиданий», – отмечает Кристо Кокк. 

Важным фактором для оживления рынка жилой недвижимости является политика банков в отношении клиентов, столкнувшихся со сложностями, и их залогового имущества. Излишнее желание «докрутить» проект своими силами через тяжбы, когда цена находится под большим давлением, может существенно отодвинуть восстановление рынка. Вера участников рынка в стабилизацию цен эффективнее всего поможет вернуть активность на рынок. 

Условия взятия кредита вновь начали улучшаться, что выражается в уменьшении ставки самофинансирования. Для рынка в целом это положительный знак, поскольку, по мнению банков, мы находимся почти у самого дна. Частных клиентов, способных взять кредит, по оценке банков, по-прежнему достаточно, но в ожидании улучшения рыночной ситуации, кредитная политика останется всё-таки более консервативной, чем это было во времена бума. Ключевыми словами наступившей зимой будут всё так же буфер ликвидности и продуманные анализ и прогноз семейного бюджета. 


Коммерческие кредиты

Объём новых ходатайств о кредитах, в сущности, отсутствует, поскольку банки объявили, что дополнительные инвестиции в сектор недвижимости сейчас сопряжены со слишком большим риском. Несмотря на то, что в последние один-два квартала риторика банков стала позитивной, на реальные сделки это существенно не повлияло. Скорее, все усилия по-прежнему направлены на мониторинг имеющегося портфеля, а также на ведение переговоров с текущими клиентами. Небольшое оживление произошло в части проблемных проектов, поскольку так называемые «охотники за счастьем» стали смелее обращаться в банк со своими предложениями, и при реализации сделок это добавит смелости другими участникам рынка.

Рассматривая проекты недвижимости, можно отметить, что основным объектом финансирования является деятельность предприятий, работающих вне сектора недвижимости и занимающихся строительством для нужд своей основной деятельности, а также в некоторой степени объекты с договорами, обеспечивающими поток денежных средств. Сандер Клаос: «На протяжении нескольких лет нашим основным правилом было то, что мы выдаём кредиты на реализацию проектов с обеспеченным денежным потоком. То есть, не выдаём кредиты под так называемый залог. В нынешней ситуации на рынке недвижимости нет каких-то постоянных правил в части проектов недвижимости. Основное условие состоит в том, что денежный поток проекта должен покрывать расходы на обслуживание займа. У получателя займа должно быть достаточно деятельности и опыта, чтобы справиться с проектом. Получатель займа должен иметь возможность при необходимости дополнительно поддержать проект со своей стороны (к примеру, если произойдет перерасход проекта). В качестве нормы самофинансирования ожидаем в общих случаях минимум 30-40%». Финансирование практически исключается при покупке земли и развитии новых офисных зданий. 

Давление на рост банковской маржи снизилось в связи с тем, что улучшились условия получения финансирования самими банками. В то же время, в случае с частью конкретных проектов риски банков продолжают возрастать, и банковская маржа для клиента тоже находится в тренде на повышение. Поскольку новые кредиты выдаются с большой осторожностью, этот тренд наблюдается только на фоне решений о продлении имеющихся обязательств. Кроме того, отмечается рост доли самофинансирования.

Объём проблемных кредитов явно возрастал до весны 2009 года, но к текущему моменту стабилизировался. Сложности испытывают именно те проекты недвижимости, в которых отсутствует позитивный денежный поток, и собственники вынуждены покрывать расходы данных проектов за счёт других своих денежных потоков. В реализации или «оживлении» проблемных займов важная роль принадлежит самим банкам, которые в настоящее время скорее не желают заново финансировать покупку своих проблемных проектов, и поэтому оживление на рынке крайне слабое. Если в какой-то момент до разумного предела восстановится финансовая поддержка новых покупателей со стороны банка-владельца проблемных кредитов, то общее восстановление не заставит себя долго ждать.

ПРОГНОЗ


В ближайшее время в части коммерческих кредитов банки будут скорее консервативны, и существенного оживления не предвидится. Яанус Блауэрт считает, что сейчас, прежде всего, продолжится поэтапное дальнейшее развитие замороженных проектов. Финансовая поддержка по-прежнему слабая в сегментах жилья и офисных помещений, где предложение продолжает превышать спрос. Что касается рынка торговых площадей, то тут картина существенно более пёстрая: центры, имеющие сильные позиции, используют благоприятную обстановку для строительства и расширения площадей, и банки готовы это аккуратно финансировать. В то же время часть центров борется со снижающимся числом посетителей, а также вытекающим отсюда очень серьёзным давлением на дальнейшее снижение цен на аренду. Яан Лийтмяэ: «В части складских и производственных площадей рискну предположить, что при наличии хороших заказчиков/арендаторов в 2009/2010 годах мы уже увидим начало новых проектов, на реализацию которых банки будут готовы предложить финансирование при условии наличия долгосрочных договоров».

Настоящий обзор составлен 1Partner Kinnisvara. Предоставленная информация отражает наше видение тенденций рынка недвижимости. При представлении использованных в обзоре материалов и информации мы опирались на открытые источники и на данные, известные 1Partner Kinnisvara. При округлении численных данных могут возникнуть неточности, обусловленные человеческим и временным факторами. 

 


Русский Портал. Недвижимость

 

Пришли свою новость на Русский Портал:  info@veneportaal.ee  










     
     
 

 
     
     
 

реклама на русском портале

 
     

По всем вопросам сотрудничества обращаться по E-mail: info@veneportaal.ee или по тел: + 372 55 48810

Copyright © 2001-2010 Veneportaal.ee Inc. All rights reserved.