Рынок зарубежной недвижимости

Сегодня стоимость 1 кв. метра в спальном районе Петербурга сопоставима с ценой 1 кв. метра жилья на побережье Италии, Испании и стремительно развивающейся Болгарии. При этом потребительские характеристики жилья и сервиса в Европе на порядок выше.

МотивациЯ покупателей

Наибольшей популярностью у покупателей сегодня пользуются страны, входящие в Евросоюз: Италия, Испания, Франция, Кипр, Великобритания, а также Скандинавия и вступающая в ЕС Болгария. Как рассказал ведущий специалист по работе с зарубежной недвижимостью Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Андрей Пантеенко, интересна мотивация людей, приобретающих зарубежную недвижимость. «Варианты могут быть самые разные, все зависит от семейных обстоятельств и образа жизни. Иногда люди покупают квартиру в Париже на три семьи, поскольку часто там бывают, а содержать собственную квартиру дешевле, чем жить в гостинице. Старшее поколение с внуками отправляется на полгода на морской курорт, где и климат полезнее, и развлечений больше, и фрукты дешевле», – отмечает он.

Второй распространенный вариант, когда компания покупает виллу и в течение года отправляет своих сотрудников на отдых в качестве премии. Третий – родители снимают квартиру за границей для своего ребенка-студента или компания арендует офис с квартирой в одной из европейских столиц, так как у нее там партнеры. «Кому-то нужна беспрепятственная шенгенская виза, и он покупает квартиру в Испании, которую тут же сдает в наем, а сам получает возможность путешествовать по миру. Или профессиональный архитектор приобретает земельный участок в Швеции, поскольку владение землей упрощает получение визы, а построенный своими руками дом он собирается сдавать, зарабатывая на этом деньги и репутацию…», – отмечает Андрей Пантеенко.

Цель оправдывает средства

Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский утверждает, что популярностью у петербуржцев пользуется Болгария, а у покупателей из Евросоюза – Польша. «Недвижимость в этих странах по европейским меркам недорогая, а потенциал роста ее цены – большой. Цель покупки определяет популярность и политическая стабильность страны, а также величина имеющихся у клиента финансов. Одни люди рассматривают приобретение для проживания, другие – для сохранения денег или их преумножения. Сезонности нет, есть зависимость от наличия информации о росте или падении цен», – дополняет Дмитрий Щегельский.

Для того чтобы выявить, какие страны вызывают наибольший интерес, необходимо понять причины приобретения недвижимости, считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Первая причина – инвестиции, вторая – для постоянного проживания. «Для сезонного отдыха недвижимость приобретают крайне редко. Это связано с проблемами содержания недвижимости все оставшееся время, свободное от собственного отдыха. Это часто экономически невыгодно», – резюмирует эксперт.

С целью вложения средств покупатели выбирают города и страны с ожидаемым ростом цен. В этот список входит Лондон. Кроме того, некоторые курортные страны: Черногория, Хорватия и Болгария – также могут привлечь клиентов. Есть небольшая категория людей, покупающих недвижимость с целью сдачи в аренду. Такая практика характерна для Лондона и Парижа, на курортах она менее распространена. Особняком стоит Финляндия и Эстония. Многие петербуржцы приобретают там недвижимость для отдыха на выходных и во время отпуска.

ФинлЯндиЯ

Генеральный директор компании Honvill Алексей Иванюк утверждает, что многие жители Петербурга предпочитают покупать коттеджи не в Ленобласти, а в Финляндии. Это обусловлено близким расположением и лучшими условиями отдыха в плане экологии и безопасности. «Большинство петербуржцев интересуется коттеджами и земельными участками, расположенными в пределах ста километров от российско-финской границы на территории Восточной Финляндии: районы Миккели, Савонлинны, Иматры, Лаппеенранты», – говорит специалист.

Средняя цена объекта в Суоми варьируется в диапазоне 100–700 тыс. EURO и более. На нее влияет наличие собственной береговой линии, размер земельного участка и инфраструктура. Помимо этого, у покупателя есть возможность выбора: покупка готового коттеджа либо земельного участка с последующей постройкой дома. Приобретенная недвижимость в Финляндии дает право собственнику не только отдыхать в стране, но и получать дополнительный доход от сдачи коттеджа в аренду. Средняя стоимость аренды составляет 1,5 тыс. EURO в неделю.

БолгариЯ

Болгария находится в стадии динамичного развития экономики. Она уже входит в ЕС, хотя официально это произойдет 1 января 2008 года. Недорогая недвижимость Болгарии, особенно после прошлогоднего скачка цен, наиболее привлекательна для отдыха и инвестиций. Сейчас средняя цена предложения жилой недвижимости составляет 700–1300 EURO за 1 кв. метр. Небольшой домик на побережье можно приобрести за 20 тыс. EURO. В 2005 году средняя цена составляла 400–600 EURO за 1 кв. метр.
По прогнозам ЦАН, в ближайшие три года цены на недвижимость в Болгарии вырастут на 70 – 90 процентов, несмотря на то, что там сейчас ведется активная застройка, почти каждый месяц вводятся в эксплуатацию новые жилые комплексы. Недвижимость Болгарии пользуется стабильным спросом у петербуржцев.

Популярностью пользуются апартаменты рядом с морем в Варне, на Солнечном берегу. Растет интерес к недвижимости на горнолыжных курортах – Банско, Пампорово, Боровец. Пользуется спросом земля под инвестиционные проекты – строительство жилых и туристических комплексов. Земля в престижном месте стоит 200–300 EURO за 1 кв. метр.

ИталиЯ

Италия – одна из стран, обладающих недвижимостью класса «люкс» и «люкс+». Высокоразвитая европейская держава с уникальными природными условиями. Российские инвесторы только начинают открывать для себя Италию, которая сегодня предлагает туристам из России стать полноправными владельцами фешенебельных вилл у моря, замков и виноградников, даже целых островов. Но это не значит, что Италия закрыта для потребителей со средним достатком: в Северной и в Южной Италии немало предложений квартир и апартаментов стоимостью до 100 тыс. EURO.

ИспаниЯ

В 2006 году, по данным аналитиков, Испания вырвалась в тройку лидеров по уровню популярности недвижимости. Сейчас на нее приходится не менее 20 процентов российского спроса на зарубежную недвижимость. В Испании очень высокие темпы жилищного строительства. Ежегодно возводится более 700 тыс. кв.метров – около 15 процентов объема новостроек Евросоюза.
На первичном рынке преобладают загородные дома на побережье – береговая линия Испании является самой протяженной в Европе. Здесь сконцентрирован основной спрос со стороны россиян. Популярность направления объясняется разумным соотношением цены и качества жилья, широким выбором объектов недвижимости для покупки и доступностью ипотечных программ.

Средняя цена предложения находится в диапазоне 350 – 500 тыс. EURO, хотя, разумеется, покупают и более дорогие объекты. «Изменилась психология покупателя: если раньше в основном спрашивали «что у вас есть подешевле?», то теперь клиенты четко говорят, что именно они хотят приобрести: площадь дома, этажность, количество комнат», – заметил Андрей Пантеенко.
Раньше покупатели требовали дом у моря, «на первой линии». По рассказам экспертов, специализирующихся на испанской недвижимости, обычно клиент принимает решение о покупке на месте. После того как он сам посмотрит несколько домов и, наконец, найдет «дом своей мечты» максимум в 10–15 минутах езды от моря.

Определившиеся со своими желаниями покупатели делятся на две основные категории: тех, кто покупает домик в Испании для жизни и отдыха, и тех, кто, как в сберегательной кассе, хранит деньги в испанской недвижимости. Первые покупают «мечту» – просторный или не очень, но комфортабельный дом, в основном для отдыха. Лидеры спроса – развитые туристические зоны: Коста Брава, Коста Бланка, Коста дель Соль. Здесь можно найти как небольшое бунгало, так и шикарную комфортабельную виллу. Спросом пользуются все виды жилья.

Разброс цен по всему побережью очень велик. Стоимость 1 кв. метра зависит от местоположения, инфраструктуры, удаленности от моря. Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 50–70 кв. метров в диапазоне 100–200 тыс. EURO, комфортабельные апартаменты за 300–500 тыс. EURO, таун-хаузы и дома стоимостью 150–650 тыс. EURO. Меньшим спросом пользуются особняки и виллы от 600 тыс. EURO и дороже.

Есть места традиционно дорогие – Коста Брава и Коста дель Соль, где строятся преимущественно виллы, и демократичные – Коста Бланка, где можно купить простенькую квартиру в городке у моря, продав среднюю по цене в Петербурге, за 100–150 тыс. EURO.
Как правило, дома продаются с полной отделкой, оборудованной кухней или даже с мебелью, оснащенные системой кондиционирования-обогрева, имеющие удобную парковку и коммунальный бассейн. При покупке дорогого дома, более 1 млн EURO, требований существенно больше, например, система «встречного течения» в бассейне. Площадь земельного участка вместе с домом, как правило, не больше 5–6 соток. Земля обойдется в пределах 6–50 EURO за сотку, в зависимости от близости к морю.

Вторая категория покупателей недвижимости в Испании ищет ликвидное жилье как в деловых центрах Испании – городах Мадрид и Барселона, так и на побережье, которое станет надежным способом хранения и преумножения капитала. Недвижимость в Испании дорожает в среднем на 20 процентов в год.

Плюсом является также «окно» в Европу. Основной покупатель подобной недвижимости – бизнесмен, часто бывающий за границей, а покупка недвижимости в Испании, где правила приобретения просты и удобны, дает возможность получения беспрепятственной шенгенской визы.

Покупатель недвижимости автоматически получает шенгенскую мультивизу со сроком пребывания до 180 дней в году и вид на жительство без права работы по найму. С этой резиденцией покупатель сможет организовать и вести свой бизнес, однако не будет иметь права работать, например, рядовым менеджером.

Для всех покупателей, которые не планируют жить в Испании постоянно, актуален вопрос об аренде. Пустующие временами дома и квартиры можно сдавать. Лучше это делать через управляющую компанию, поскольку подобная система в стране очень развита.

В значительной степени подогревают спрос и доступные ипотечные кредиты для иностранцев. Банки гарантированно выдают кредит на 50 процентов стоимости дома, до 70 процентов – на усмотрение банка – на 25 лет по ставке 3,5 процентов годовых. В Петербурге минимальная ставка по кредиту составляет 7 процентов, да и то, если кредит брать в японских йенах или швейцарских франках.

Перспективы

Леонид Сандалов сообщил, что покупатели недвижимости, несмотря на свою обеспеченность, зачастую пользуются ипотечными кредитами за границей. Это связано прежде всего с тем, что в европейских странах процент по кредиту не превышает 5-6 процентов годовых. Клиенту выгоднее взять кредит и выплачивать по нему проценты, чем изымать средства из собственного бизнеса.

Перспективы рынка зарубежной недвижимости напрямую связаны с экономической и политической ситуацией в России. Если особых изменений не произойдет, то большого роста сделок с зарубежной недвижимостью ждать не следует, сейчас они не превышают 1 процента от общего объема. Наоборот, в случае политической нестабильности начнется отток денег, интерес к зарубежной недвижимости возрастет.

Дмитрий Малышев

Restate.ru